保利紅棉小學 廣州購房新趨勢：全款購房成主流，雙合同時代終結
更新時間：2025-01-04 11:20:36作者：佚名
何先生，1985年以后出生，請問買買君廣州哪些項目不需要雙合同？
答：“一次性付款項目”。
其實買買君說的是實話~
過去的市場是這樣的：超出注冊價的部分需要短期還清或者一次付清（即需要雙份合同）；
現在市場變成了這樣：不用擔心是簽一份合同還是兩份合同，首付是30%還是70%，因為所有的錢都需要一次性付清，而且項目只接受“全額付款”。
當然，只接受全款的項目仍然只是少數，但我們不得不承認，購房鄙視鏈已經愈演愈烈。畢竟目前限購全線收緊，開發商出貨速度受到嚴重影響，急需快速回籠資金。
目前市場上，購房者被分為五類（按優先順序，即層次結構）：
①全額付款購房者
② 首付比例高，商業貸款購房
③ 中等比例、商業貸款購房者
④ 商業貸款購房者標準比例
⑤ 公積金貸款購房
有網友透露，某項目開盤時，售貨小姐直接喊道：
“一勞永逸地進去，
如果您要辦理抵押貸款，請不要堵住門。
如果你有公積金，請把車搬走！ ”
在廣州，很多房地產項目最初“不接受公積金貸款”（公積金貸款慢），后來演變為“全額付款優先選房”。現在他們改成了“不接受抵押貸款，只賣給全額付款的客戶”。
因此，廣州部分項目已不存在首付概念，無需涉及“雙重合同”。廣州的新房就是這樣。
廣州新城：
當前在售新房產的“客戶選擇”
客戶在外地買房時，通常會選擇房子；但在廣智新城，是客戶自己選房子。
（好吧，即使你付得起首付，他們也可能不會賣給你）
目前，廣州新城在售樓盤僅有三處：雅居樂海珠小雅、綠地越秀海悅、越秀星匯海珠灣。其中兩處房產只出售給“一次性全額付款”的客戶，另一處房產的“等級”劃分也相當明顯。
綠地越秀海悅和越秀星匯海珠灣是已經推出已久的項目。這里，我們不妨重點關注兩個比較新的項目，敏捷小鴨和金融街融宇。
敏捷海珠小鴨
該項目位于廣智區石崗路，主要由三棟住宅組成。除常規商品房外，還規劃安置房、居委會、托兒所等。大樓相連部分，即7層為安置房，一層有16戶。
（雅居樂海珠小雅沙盤照片）
項目對面是保利花園（廣中區比較有代表性的樓盤，或者說是價格比較高的樓盤）
雅居樂小雅距離目前已開通的地鐵站、廣佛線燕崗站以及未來規劃的南市站、石溪站都比較近。
目前項目入口處設有公交站（石崗站），可接駁地鐵，但公交車僅有兩班。從項目出發需沿石港路步行至工業大道，公交線路選擇較多。
（雅居樂海珠小雅售樓中心門口公交站牌）
雅居樂海珠小雅商品房業主所售戶型緊俏，戶型涵蓋74至118平米，其中兩居室74/75平米、三居室88/95/97平米、四居室-臥室單位面積為118平方米。
其中74平米兩居室戶型方正，利用率高。兩間臥室沿客廳線劃分保利紅棉小學，起居空間私密性高。不過廚房沒有陽臺，略顯不足。
（雅居樂海珠小鴨實景）
值得注意的是，麥麥君實地走訪時，現場銷售表示，開業時間和價格待定。
但早在幾周前，麥麥君的同事就收到了該項目現場銷售的電話邀請，稱該項目已經啟動。
此外，買買君查閱陽光世家數據發現，該項目已于今年5月19日拿到預售證，共有50套，但均為低層，戶型從74至118平方不等米。
（綠色單位為雅居樂海珠小雅已取得預售證的單位，來源為陽光世家）
金融街融宇
這是一家全新的樓盤，距離雅居樂海珠小雅步行不到10分鐘。項目旁邊是一塊約5.5萬/平方米的高價地塊。
（金融街皇家沙盤照片）
與海珠小鴨不同，金融街融譽主打高端產品。項目由五棟38至39層的建筑組成，最小戶型面積為105平方米。一期為2號樓，戶型為130平米三房、140平米四房。
（金融街皇家沙盤照片）
金融街控股于2014年進入廣州，目前已在廣州拿下6幅土地。融宇所在地塊于2015年收購，是金融街華南首個、全國第四個“融宇”系列產品。
與廣州地區其他項目不同，金融街融宇將在社區旁建設一座占地約2萬平方米的濱江綠色主題公園。目前樣機已在項目銷售中心展示。
（金融街皇家沙盤照片）
（濱江綠色主題公園實景）
麥麥君走訪時，現場銷售表示，樣板房尚未對外開放，開放時間和價格尚未確定。目前無需登記保證金。如果您有興趣，只需注冊您的姓名和手機號碼即可。
不過，據了解，金融街融宇樣板房早已向公眾開放，但參觀樣板房前需要訂閱。說白了，就是看你有沒有購買力。
（金融街金融街實景）
廣智新城：
二手房單價已突破5萬
廣州紙板區的二手房主要集中在工業大道與姜堰路交叉口，其中比較有代表性的樓盤是保利類型。
保利棉園、保利花園、保利百合園、保利海棠園等都集中在這一帶。
四間中，保利紅棉花園是較早的房屋，建于90年代末保利紅棉小學，部分房屋是樓梯；最新的一處是保利海棠花園，2006 年才開始入住。
價格跨度也比較寬。保利紅棉花園早期樓梯間低層均價約為2.8萬/平方米，而高層如頂樓則相對便宜，約為2萬/平方米。
該地區二手電梯樓房單價基本在4萬+。比如金碧花園均價41000-42000/平方米，保利海棠約48000/平方米，保利百園約46000/平方米。
中原地產一位工作人員表示，與去年同期相比，廣州二手房價格平均每平方米上漲1萬元左右。去年此時，79平方米的實際成交價格為230萬元。現在同房型的價格已經達到了300萬元以上！
但值得注意的是貝語網校，目前還有約20萬的議價空間。
以保利百合73平米戶型為例。這是一個比較熱門的剛需三居室戶型。業主掛牌價普遍在3.1-320萬區間，但6月成交價為305萬。
（圖為保利百合門面實景）
（圖為保利百合小區門口附近生活設施）
除了保利系列之外，更受關注的是光大花園。
據中介介紹，去年上半年，光大花園二手成交價在3.3萬至3.5萬之間，下半年開始上漲。尤其是年底高價土地拍賣后，二手房價格漲至5字頭。
現在小區里4開頭的房子幾乎沒有了。
目前，光大花園一期有一套70多平米的朝北兩居室，掛牌價350萬。這是一座樓梯建筑，已有20年歷史。均價接近5萬每平方米。
（圖為光大花園實景，2000年左右的房子）
如果預算確實有限，可以看看光大花園周邊的房改房。在沙園地鐵站旁的五一新村，該建筑已有40、50年的歷史。一樓有一套房子在售，55平米售價180萬。
不過這房子的正面是這樣的↓↓↓
一般來說，想要在廣智新城買新房，必須要有足夠的糧草。原因如前所述，不再重復。
如果買二手房，兩個主要板塊是保利花園和光大花園。相比之下，光大花園的教育資源稍好一些，但當然價格也偏高。
保利花園板塊
在保利花園板塊，相對較好的兩居室總價預算至少在160萬，保利公寓（最小戶型68平方米）在300萬左右。
總價相對較低的是紅蓉閣。最小戶型為45平米，總價至少在130萬左右。
最便宜的電梯樓是盈豐華軒，單體面積最小為62平米，總價最低為220萬。近日，一套63平米的單位以220萬成交。
值得注意的是，該領域目前的教育資源處于平均水平。
公辦幼兒園只有雅智幼兒園一所，收費800元/月。有民辦幼兒園兩所，其中保利紅棉幼兒園，收費1500元/月。
小學為保利紅棉小學，為市級公立。
翠城花園教育資源較好，有一所省一級小學，但均價每平米5萬多，但距離保利花園區比較遠，在寶崗大道上。
光大花園板塊
與保利花園板塊相比，光大花園板塊的教育資源相對優質。
其中，光大花園對應的是省一級寶玉芝小學和北大附屬民辦高中。
周邊二手房幅度也比較大，最高單價超過5萬/平方米，最低單價在2萬/平方米左右。
（光大花園周邊樓盤實拍圖）
那么問題來了，廣智新城這個修舊如舊的板塊，怎么可以如此肆無忌憚（賣）呢？廣州新城是一個什么樣的地段？
2014年
廣州紙業轉型方案通過，轉型開始
過去，“河北”是廣州的政治文化中心，而位于“河南”的海珠區則被視為郊區。
當時的海珠區以工業為主，區內的主干道“工業大道”由此得名。
在那條約5.5公里的工業大道上，不僅有當時號稱“亞洲最先進的造紙廠”，還有許多能夠改變廣州乃至國家的工廠和企業。曾經是廣州經濟的主要支柱。
（過去工業大道沿線工廠的部分地圖）
（過去工業大道沿線工廠的部分地圖）
廣州新城所在的地段就是當時造紙廠所在地，與廣州鋼鐵新城隔河相望。 2014年，廣州造紙改造規劃獲批，這意味著廣州造紙新城將以煥然一新的面貌出現。
從規劃上看，廣州新城東至工業大道，西至珠江，南至石港路，北至河東大橋。占地約2.45平方公里，將改造區內20個老工廠、5個老村莊。
根據規劃，這片沉睡已久的老土地被定位為“海珠溪、廣佛活力港的發動機”，將建設成為珠三角西海岸的高端配套服務基地、高端產業基地。廣佛品質休閑生活港、廣州文化產業基地。
（廣州新城效果圖）
2015年
首批土地出讓，地產巨頭入駐
2015年6月，廣州紙業首次出讓的兩幅地塊分別由老業主越秀集團和綠地集團拿下。成交總價105.38億元，樓面價1.6萬元/平方米。
首批土地出讓低價完成，讓不少業內人士感到驚訝。但同年9月第二批土地出讓時，卻吸引了22家房企爭奪。
最終，兩幅地塊分別由金融街和雅居樂分別以總價37.46億元拿下，樓面價為23196-26217元/平方米。
樓面地價26217元/平方米，與當時廣州鋼鐵新城地價基本持平。
（廣智新城土地出讓初步情況）
2017年
天價土地的誕生震驚全城
2016年，廣鋼新城樓面、土地價格突破4字頭，2017年，廣鋼新城樓面、土地價格突破5字頭。
今年3月29日，廣州317樓市新政后的首場土地拍賣，時代地產以總價20.4億競得海珠區廣智輕工業用地，相當于樓面價約5.5萬。每平方米！
這是廣州歷史最高地價！這也是該區域房產不愁賣的主要原因。
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