詳解萬達、華潤、凱德等地產(chǎn)物業(yè)管理體系及購物中心運營管理策略
更新時間：2025-01-10 21:13:54作者：佚名
萬達、華潤、凱德、太古、中糧等房企物業(yè)管理系統(tǒng)及商場運營管理詳解
萬達物業(yè)管理
經(jīng)過三代產(chǎn)品的轉(zhuǎn)型，業(yè)務系統(tǒng)成熟的第四代產(chǎn)品正在升級。
目前的萬達廣場形成了“一主三多輔”的多功能綜合體模式：
萬達之所以能夠如此迅速地成長和發(fā)展，得益于公司對資金、項目、租戶等的管控模式：
萬達集團的企業(yè)管控模式從原來的模塊化管理——職能管理——流程管理三個階段演變而來。
2007年后進入過程控制模式階段，形成“集團+項目公司”的管控架構(gòu)：
1 風險提示。
1、快速擴張帶來工程質(zhì)量缺陷，后期維護面臨一定壓力，設(shè)計不精準。很多事情需要糾正和確認；工程建設(shè)質(zhì)量不精。后期修復需要大量的時間和金錢。
2、選擇地級以下城市時，可能會面臨當?shù)刭徺I力較弱的情況：當?shù)刭徺I力有限，無法支撐大型商業(yè)項目；選擇偏遠城市時，可能會出現(xiàn)品牌商不足、主力店不足的情況。
3、人員配置跟不上企業(yè)擴張的步伐，導致項目管理不平衡。目前我國商業(yè)地產(chǎn)人才緊缺西直門嘉茂購物中心，短期培訓無法滿足企業(yè)需求。人員素質(zhì)參差不齊，滋生腐敗。
2萬達物業(yè)管控特點。
組織架構(gòu)：商業(yè)管理公司承擔管理職責；
財務控制：年度預算西直門嘉茂購物中心，其中人力資源成本占比最大，超過45%，能源成本約45-50%，工程維護10%；
人力資源：自行招聘，結(jié)合專業(yè)外包公司。訓練強度弱；
質(zhì)量控制：執(zhí)行ISO標準，標準化流程。
華潤物業(yè)管理
1華潤產(chǎn)品線及物業(yè)管理。
“集團孵化”的內(nèi)生發(fā)展，使華潤擁有兩條相對穩(wěn)定的產(chǎn)品線——“住宅+城市綜合體”
城市綜合體方面：萬象城成為華潤置地“品牌代言人”
華潤置地采用“總部+城市+項目”的兩級管理體系。總部采用城市公司戰(zhàn)略管控模式，以指標考核作為管控立足點。
具體項目運營采用矩陣管理模式，對運營項目實行靈活管理。
2華潤置地物業(yè)管控特點。
組織結(jié)構(gòu)：一個目標，兩名責任人。雖然物業(yè)管理公司對外是獨立公司，沒有硬性考核指標，但目前還負責華潤在深圳的舊城改造、體育場等項目的物業(yè)管理；物業(yè)組織架構(gòu)為通常的六部一室；
財務控制：年度預算，物業(yè)管理費用約6000萬，其中人力資源費用占比最大達40%以上，能源費用約30%，工程維護10%；
人力資源：員工自主招聘，強化培訓；
質(zhì)量控制：執(zhí)行ISO標準，標準化流程。
嘉德商業(yè)物業(yè)管理
凱德商用購物中心遍布中國34個大中城市，橫跨華北、東北、華中、華東、華南、西部六大區(qū)域，總建筑面積超過4平方米萬平方米。目前，凱德商用在中國擁有并管理著嘉茂購物中心、嘉信茂廣場、來福士廣場等品牌共計53個商業(yè)地產(chǎn)項目。其標志性項目包括：北京嘉茂購物中心·西直門、成都嘉信茂廣場·金牛、北京來福士中心、上海來福士城市廣場等。
愿景：持續(xù)創(chuàng)新創(chuàng)造價值；成為行業(yè)領(lǐng)先的購物中心開發(fā)商、業(yè)主和管理者。
使命：通過綜合管理平臺，發(fā)揮團隊的創(chuàng)造力和凝聚力，開發(fā)、并購、管理和完善資產(chǎn)，創(chuàng)造資本價值的持續(xù)增長。
1 管理架構(gòu)。
2 項目組織結(jié)構(gòu)。
◆物業(yè)管控
1. 制定新建商場和現(xiàn)有商場的機電設(shè)計指南
2、機電設(shè)備間規(guī)劃及使用
3、停車場管理系統(tǒng)（停車引導系統(tǒng)、停車場收銀系統(tǒng)）
4.審查設(shè)計方案，確保符合設(shè)計要求
5、評估開業(yè)商場機電系統(tǒng)運行狀況
6.更新已開業(yè)商場的SOP
7. 修改操作審核標準
8、確定即將開業(yè)和已開業(yè)商場的培訓要求并落實培訓計劃。
9. 推動在職培訓
10.評估新產(chǎn)品和新技術(shù)
11.在已開業(yè)的購物中心推廣節(jié)能
12、國家集團采購
13、維護各項標準和消耗指標
14. ISO9001和ISO14000認證
15. 參與獎
16. 盡職調(diào)查
17. 商場設(shè)施管理
18. 開業(yè)計劃制定及開業(yè)支持
19. 制定消防安全和應急管理的標準操作程序和指南
20.共享磁盤管理
21.環(huán)境追蹤系統(tǒng)
據(jù)DOA相關(guān)機構(gòu)稱，ETS主導中國和地區(qū)招標并控制相關(guān)成本。
統(tǒng)一外包合同模板和起始時間，便于統(tǒng)籌管理。
◆通過相關(guān)網(wǎng)站系統(tǒng)監(jiān)控能源消耗情況
每月，各項目將相關(guān)水、電、氣消耗數(shù)據(jù)填寫至新加坡ETS能源監(jiān)測系統(tǒng)，進行能耗監(jiān)測。
◆全國統(tǒng)一的培訓和工作計劃
項目相關(guān)物業(yè)KPI考核指標：
1、安全；
2、能源消耗（水、電、氣消耗量比上年下降3%）；
3、預算執(zhí)行；
4. 租戶滿意度。
考核對象：CM、OM
太古地產(chǎn)
1 太古地產(chǎn)傳承英國傳統(tǒng)——追求長遠、追求卓越。
定義：以交通樞紐為核心、由創(chuàng)新設(shè)計建筑和優(yōu)質(zhì)管理物業(yè)組成的一流商圈
購物中心：品質(zhì)在于細節(jié)，成功在于嚴謹——太古商場六大要素
2 城市綜合體管理專家管理方向。
酒店：延續(xù)太古精益求精、量身定制的服務理念——個性化服務、文化融合
3、建筑設(shè)計“慢”——創(chuàng)新才能創(chuàng)造經(jīng)典。
中糧地產(chǎn)
愿景：通過商業(yè)物業(yè)管理服務提升附加值，成為城市綜合體開發(fā)的引領(lǐng)者，提升區(qū)域生活品質(zhì)，帶動經(jīng)濟增長。
定位：提供綜合物業(yè)管理服務，成為資源整合、時尚傳承的平臺。
戰(zhàn)略：深化城市綜合體物業(yè)運營能力，夯實發(fā)展基礎(chǔ)；協(xié)同開拓國內(nèi)市場，積累和傳承管理知識和能力。
國內(nèi)標桿企業(yè)物業(yè)管理對比參考
1凱德商業(yè)。
1、企業(yè)性質(zhì)：外資企業(yè)，過程控制，績效至上
2、高度集中管理、精細化管理、模板化管理，國家統(tǒng)一政策執(zhí)行和培訓，確保項目產(chǎn)權(quán)相關(guān)質(zhì)量的一致性。
3、全國和地區(qū)招標降低了相關(guān)成本，
4、其片面追求成本控制與目前國內(nèi)物業(yè)現(xiàn)狀脫節(jié)，相關(guān)服務標準需要重新審視。
2 供參考。
1、矩陣式高度集中控制結(jié)構(gòu)管理
2、精細化管理、模板化管理
3、國家統(tǒng)一政策執(zhí)行和培訓，保證質(zhì)量
4、國家和地區(qū)招標網(wǎng)校頭條，降低相關(guān)成本
5、電子平臺辦公、指令下發(fā)和資源共享
6、能源監(jiān)控系統(tǒng)
七、商業(yè)地產(chǎn)部各部門職能
8、技術(shù)支持部：針對各業(yè)態(tài)的物業(yè)需求、線路規(guī)劃、交通組織等提供專業(yè)建議，主要服務于項目前期技術(shù)支持；總結(jié)并批準環(huán)境、安全和客戶服務方面的專業(yè)商業(yè)SOP流程。
9、運營管理部：對各種成本計算方法和參數(shù)進行精算，監(jiān)督預算執(zhí)行情況；制定商業(yè)項目檢查制度，定期對商業(yè)項目進行檢查，監(jiān)控服務質(zhì)量。
10、綜合事務部：掌握行業(yè)動態(tài)、競爭對手信息、法律法規(guī)，匯總相關(guān)重要文件，提供后勤保障，制定商業(yè)地產(chǎn)培訓計劃，為商業(yè)項目、品牌推廣、人才渠道合作提供定期培訓。
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