2.4技術發展司法拍賣房產競買人資格若干問題的規定
更新時間：2023-09-21 20:05:57作者：佚名
2.4技術發展
司法拍賣經歷了由線下拍賣到全面線上拍賣過程，系列的電子商務技術、大數據挖掘、精準推送、自動市值等技術全面滲透到行業應用。
2.5新政和監管
依據《民法典》第二百零九條規定，不動產質權的成立、變更、轉讓和趕走，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，而且法律另有規定的除外。
第二百一十二條規定，登記機構必須履行下述職責：（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；（二）就有關登記事項打聽申請人；（三）如實、及時登記有關事項；（四）法律、行政法規規定的其他職責。
申請登記的不動產的有關狀況還要逐步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。
2021年12月19日，最高人民法庭在其官網公布了《關于人民法庭司法拍賣房產競投人資格若干問題的規定》，自2022年1月1日開始實行。《規定》共有9條，分別從競投人買房資格認定時間節點、拍賣成交判決書出示要求、司法變賣房產執行等多方面作出了解釋。目的是為逐步規范人民法庭司法拍賣房產行為，保護當事人合法權益，維護社會和經濟秩序。
規定中提及：人民法庭組織的司法拍賣房產活動，受房產所在地限貸新政約束的競投人申請參與競投的，人民法庭不予容許。換句話說，倘若被司法拍賣的房產所在地有限貸新政，而競投人沒有當地買房資格，就拿不到成交判決書，房屋也過不了戶，并且有或許需要賠上一大筆錢。
第18條明晰規定：由人民法庭依法負責騰退，不得在公示信息中載明“不負責騰退交付”等信息。結合此規定可見無權占有房子的相關方由法官負責騰退樓房，從一定程度上保障了房產競買人的合法入住權力。
03
法拍房現況及主要參與企業
3.1法拍房掛拍狀況
從我國司法拍賣不動產掛拍數目來看，2021年1-12月共掛拍758106套，相較于2020年下降13.2%。其中別墅類掛拍414040套，環比增長3.59%，商業類掛拍330734套，環比下降46.5%房地產估價行業，工業類掛拍13332套，環比增長4.85%。
圖2021年31省法拍房別墅總數
圖2021年1-12月我國司法拍賣不動產掛拍數目
資料來源：資產信息網千際投行《2021年司法拍賣房行業藍皮書》
截止2021年年末，司法拍賣不動產掛拍總額達23532萬元，環比增長18%，司法拍賣不動產行業擁有不折不扣的萬億市場，其中別墅類掛拍7915萬元，環比增長36.7%，商業類掛拍13643萬元，環比下降2%，工業類掛拍1972萬元，環比增長30.3%。
圖2020-2021年全省各種資產掛拍總額狀況
資料來源：資產信息網千際投行《2021年司法拍賣房行業藍皮書》
參與競投人次來看，2021年底我國司法拍賣不動產參與報考競投總數達到617273人次，環比2020年提高10.5%。
圖2020-2021年全省司法拍賣不動產競投人次
資料來源：資產信息網千際投行《2021年司法拍賣房行業藍皮書》
3.2各法庭拍賣現況
據統計，2021年全省共有3342家法庭推進司法拍賣的線上處置房地產估價行業，環比下降0.75%；其中掛拍數目最多的法庭是成都市高級人民法庭，全年的掛拍數目達到了6832套，第二名是北京市高級人民法庭，全年的掛拍數目達到了4039套，第三名是廣州市南海區人民法庭，全年的掛拍量達到了3000套。
圖2021年法拍成交人數最多的法庭Top10
資料來源：資產信息網千際投行《2021年司法拍賣房行業藍皮書》
成交總額方面，2021年成交總額最多的法庭是上海市第三高級人民法庭，全年的成交總額達到了62億，第二名是北京市第一高級人民法庭，全年的成交總額達到了56億，第三名是北京市寶山園區人民法庭，全年的成交總額達到了42億。
圖2021年法拍成交總額最多的法庭Top10
資料來源：資產信息網千際投行《2021年司法拍賣房行業藍皮書》
3.3主要城市拍賣狀況
2021年，全省共有349個城市形成了司法拍賣資產。司法拍賣上拍資產的來自于債權毀約,因此上拍數目多的城市大部份來自于經濟活躍的一二線省會城市，法拍量前十大城市共掛拍資產133265套，占所有城市掛拍量的17.5%，其中北京市掛拍量穩居第一，掛拍量37124套。
圖2021年法拍量最多的城市Top10
資料來源：資產信息網千際投行《2021年司法拍賣房行業藍皮書》
從我國部份一線城市來看，2021年武漢市司法拍賣不動產掛拍5156套，環比下降9.91%，掛拍量在全省拍21名，成交量為2541套，環比下降3.4%，全省排第七；2021年上海市司法拍賣不動產掛拍6985套，環比下降4.86%，全省排第十五，成交量為2888套，環比下降10.52%，全省排第六；廣州市2021年掛拍量為5267套，環比下降18.25%，全省排第二十八，成交量為1884套，環比增長11.67%，全省排第十。
圖2021年上海、上海與蘇州不動產拍賣人數狀況
資料來源：資產信息網千際投行《2021年司法拍賣房行業藍皮書》
掛拍額方面，2021年武漢市司法拍賣不動產掛拍總額1026萬元，環比下降25.88%，掛拍額在全省排第三，成交額為243萬元，環比下降17.39，全省排第二；2021年上海市掛拍總額為1161萬元，環比增長76.26%，全省排第一，成交總額為245萬元，環比下降6.52%，全省排第一。2021年上海市掛拍額為416萬元，環比下降40%，全省排第四，成交額為135萬元，環比下降5.4%，全省排第四。
圖2021年上海、上海與蘇州不動產拍賣總額狀況
資料來源：資產信息網千際投行《2021年司法拍賣房行業藍皮書》
3.4行業風險剖析
3.4.1法律風險
因為法庭只充當執行拍賣行為，并不負責售后，所以法拍房成交后存在各式風險問題，包括但不限于未能進駐、無法入住、繳納欠費等狀況。諸如房源租賃后住戶不愿搬離，房子存在拆違，農地性質為“劃撥”的話還存在繳納農地出讓金的狀況等，有的法拍房不提供實地調研業務，而法拍房成交悔恨拍的話保證金不予退回。有些原住戶為拒絕自己房屋被拍賣掉，蓄意制造虛假常年租期。（告誡：法庭扣押后，原業主再簽署的租賃協議，無效。）此刻首先看法庭是否認定該租期有效。需要在看樣時多了解實際狀況。雖然法庭認定租期無效，仍需審慎。
3.4.2新政風險
我國專門對網路司法拍賣進行規制的法律僅有《網拍規定》，另有《民事仲裁法》及司法解釋、最高人民法庭《關于拍賣、變賣的規定》，結合《人民法庭委托評估、拍賣工作的若干規定》以及各地法庭的擬定的網路司法拍賣推行條例，規定分布零亂，對實踐中的可避免的交易風險不能進行嚴防。專門的《網拍規定》中原則性規定多，缺少可操作性，且實踐中顯露出的問題也未進行規定。
3.4.3交易風險
拍賣程序中存在的風險
（1）評估程序不規范
房子系不動產，因為價值較大，一般還會進行委托評估，估價過低，拍賣房子的吸引力會升高，圍觀數量少，流拍的或許性較大；估價過高，拍賣房子的價值得不到展現，損害被執行人的權益，評估價都會影響評估成本的估算。評估機構的資質、評估報告的結果常受被執行人的異議，覺得評估報告高估自己財產的價值，要求再次進行評估。再次評估會降低執行費用，加強法官執行工作的負擔。
（2）利害關系人提出異議
利害關系人若覺得在網路司法拍賣過程中其權益遭到了侵犯，可以在執行程序終結前提出執行行為異議。法拍房實務中常見的有優先選購權人覺得其權益損壞，向人民法庭提出異議，如房子共有人、承租人提出執行異議的情形。
（3）網路交易存在安全隱患
但是網路服務平臺只提供技術支持，競投者的交易息和支付系統相連結，房產保證金數值較大，資金儲存在平臺資金池中，或許遭到黑客防御、病毒入侵等風險，網路服務平臺的技術保障不到位時，競投人競投過程的交易安全性無法保證。這提示網路服務平臺，應不斷優化其技術，提供一個安全的交易環境。
拍賣房子存在瑕疵風險
（1）房子原本存在瑕疵
法庭還要承當拍賣機構的職責，對拍賣財產調查、委托估價等工作加強了執行人員的工作量，“案多人少”的矛盾一直存在，難免會有疏忽的地方，對拍賣物的瑕疵披露未到位，影響了競拍人的訂購意愿。
（2）存在顯性交易費用
此處所指的隱型交易費用為房產的高額稅金費用。因司法拍賣的房子喪失正常的市場交易條件，其起拍價大大高于房子的市場價值，吸引了許多競投人“撿漏”，拍到心儀的房子，原來這其中或許存在著漏洞，或許并不像想像的這么“便宜”，不少競投人由于不了解其中的規定，忽視了其中的一些成本問題，致使其實際訂購價錢還超過市場價，遠遠超過預期，反倒得不償失。
（3）存在不能過戶的風險
房產拍賣公告中或許對房產交易必要事項未做出說明，引發競投人拍定后房產不能過戶。實務中主要是房子拍賣公告中對牽涉產權轉移的事項未公示或是公示有誤，如房子農地使用證、劃撥農地不能過戶等。
拍賣后續交付不能的風險
（1）房子被占用而無法使用
競投人拍賣所得房產，難以入住是其最害怕的，經常會看到老賴侵占、惡意出租等狀況，“交付難”問題會動搖競投人的競投意愿。
（2）受限貸新政約束而不能過戶
城市化進程加速，社會資源的緊張，房子報價的不斷下降，形成許多社會問題。房子限貸新政，顧名思義，就是為了維護社會穩定，對家庭訂購房子套數所做的限制。各地政府貫徹中央新政頒布了地方規定，規范房地產市場交易行為。全省各地對司法拍賣的房子是否受限貸新政的約束規定不一。現在，全省網路司法西安、北京、深圳、佛山、成都的司法拍賣房子須要遵守當地限貸新政。
（3）一次性支付困難而悔拍
拍賣成交后，買受人應在規定時限內支付剩余對價給人民法庭。因為房產價值較大，買受人或許一次性支付困難。悔拍會造成保證金不收取，適于填補第二次拍賣的成本損失和價差。
3.5主要參與企業
法拍房平臺有10家：其中入選法庭的網拍平臺有7家，分別是人民法庭資產仲裁網、阿里司法拍賣、京東司法拍賣、中拍協、公拍網、工行融e購、北京產權交易所。
其中掛拍量排前三的分別是阿里拍賣、京東拍賣與人民資產仲裁網，掛拍量分別為642972套、108224套與4459套，增長分別為7.48%、-17.95%與-41.18%。
圖2021年七家司法拍賣平臺掛拍量狀況
資料來源：資產信息網千際投行《2021年司法拍賣房行業藍皮書》
七家司法拍賣平臺掛拍總額方面，掛拍總額排前三的分別是阿里拍賣、京東拍賣與公拍網，掛拍總額分別為12972萬元、2869萬元與264萬元，增長分別為-0.10%、13.93%與-4.34%。
圖2021年七家司法拍賣平臺掛拍總額狀況
資料來源：資產信息網千際投行《2021年司法拍賣房行業藍皮書》
（1）人民法庭仲裁資產網
2012年2月8日，在全省法官推進司法拍賣變革工作會上，人民法庭仲裁資產網即將上線運行。人民法庭仲裁資產網是由最高人民法庭承辦，面向全省各級法官、社會輔助機構和廣大競投人的仲裁資產綜合信息公布和司法拍賣平臺。
（2）阿里司法拍賣
阿里拍賣是阿里巴巴企業集團（股票代碼：BABA）在2007年成立的在線拍賣業務平臺。阿里拍賣是全球最大的線上拍賣市場。阿里拍賣早已同上千家商業機構、政府機構、金融機構舉辦合作，旗下囊括資產拍賣、高端消費品拍賣、收藏品拍賣等。2021年9月，“阿里拍賣”推出獨立的相機App，上架了各大應用商場。
（3）資產信息網
國外最大的大數據和人工智能驅動的法拍房大數據平臺之一，近50類打折資產，覆蓋全省2000座城市，每周上萬個項目上線，海量的全省公開拍賣房源和各種打折資產轉讓信息。企業的萬物商場，全能型投資中行服務。
04
行業展望
受近幾年新冠災情影響，房產行業沖擊很大，不管是房子的開發銷售還是二手房的中介，都面臨著碾壓式的沖擊，這也給房產行業提出更高的挑戰，并且房產銷售面臨著需求增長、政策限制、宏觀經濟等，致使它們不得不變革升級，尋找新的賽道。
法拍房業務一直沒有脫離房產這個行業，只是一個新的賽道，未來空間也會相當很大，同樣一套二手房，普通中介交易二手房的收益在2%-3%的傭金點，而等價的法拍房成功競投銷售，溢價可以達到20%-50%的也相當于賣家榮獲的收益點。
法拍房關注度飆升，首先是由于門坎低，法拍房通常售價較低，擁有成熟的區位配套，部份對區位有要求的買房者會傾向于訂購法拍房；再者法拍房大多為二手房（未有房子產權證的單位視作一手房），不在限貸范圍內，然后吸引部份投資者。現在阿里等司法拍賣網站仍掛有大量房源，從網站上最近的成交來看，優質房源的報考數量、圍觀數量和出價次數均展現較高值。預計2023年的法拍房市場熱度或有所沿襲。
另外，2021是我國全功能接入國際互聯網的第26年。當前，新一輪科技革命和產業轉型加快縝密，人工智能、大數據、物聯網等新技術新應用新業態方興未艾，互聯網迎來更加大勁的發展功能和愈加寬廣的發展空間。新的歷史時期，我國互聯網發展緊緊抓住戰略機遇，在數字經濟、技術創新、網絡惠民等方面不斷取得突破，有力促進網路強國建設邁上新臺階。
“互聯網+”加速與不良資產產業融合，數字經正式成為行業未來發展的新引擎。這將帶動產業推動變革升級，一大批有限的互聯網企業在這波變革中推動行業前行。我們堅信，美國的不良資產行業將后發制人，在互聯網的浪潮中，走在國際前列。
CoverPhotobyDenisOliveiraonUnsplash
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