安慧北里小學 期望值太高的話容易被忽悠了，小心謹慎
更新時間：2024-05-03 16:52:49作者：佚名
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問：
現在我手頭上有400萬，我想用全款或小額貸款在北京買一套大的兩居室或三居室電梯房。 總付款不超過450。首選豐臺，主要是10年內出租，保值或升值最好。 在北京有首套房貸款資格，但只有第二套房商業貸款。 不管學歷如何，我都在豐臺總部基地工作，請推薦
A：
1、如果你購買了450萬元以內的兩居室、三居室，并出租十年，則屬于投資性房產。 這是維護和增值財產的最佳方式。 這個理想是相當圓滿的，但在骨感現實中卻并不容易實現。
2、100平米的兩居室、三居室每平米要4萬多。 這個價格在豐臺是買不到投資房的，只能在郊區買。 學區房就不考慮了。 北京所有的學區房都是400萬起，而且都是小戶型或者公寓。
看看長陽，離豐科園也不算太遠了。 但不要有太高的期望。 北京郊區的房租普遍略低。 不然誰會千里迢迢來這里租房子？ 另外，市場期間傳導順序不高，一般在市區之后。 我只能說，價格走勢大概率不會落后于城市市場，但超過城市市場的可能性不大。 這取決于房山的產業發展。
另外，在長陽買一套三居室也不容易。 這個價位的房子是有的，但要么是經濟適用房，要么有缺陷，不能算投資房。 我們先來看看。
3、總之，不要抱有太高的期望。 北京房價昂貴，投資門檻也較高。 如果您有剛需的房子的預算，您應該考慮自己住在那里。 如果你的期望太高，你很容易被愚弄。 要小心。
僅供參考。
問：
我目前擁有一套500元左右的房子（不含抵押），總貸款預算預計為700-750元。 現在想換一套朝陽的房子，既能住，又能兼顧學區，還能保值。 目前我們主要看的是匯中里小區、安徽北巷、芍藥居北巷的幾個花園，以及望京的南湖中花園和南湖東花園。 您認為哪一個更合適，或者您還有其他建議嗎？
A：
1、自住+學區+保值，夠了嗎？ 我認為同時兼顧所有事情有點困難。 不加入學區還好，但在這個招生高峰期，確實不容易。
2、就學區而言，匯中里當然是首選，朝外的處理能力超強。 不過看看價格你就明白了。 你得到你所付出的。 學區的溢價和東西方沒有什么區別。 很容易就花費10萬以上，而小學只需要7萬或8萬。 兩者之間的值是九年制學位的值。 17630剛上線時，匯眾利受到了重創。 可能還多跌了10-15%，但第二年不實施后才回升。 所以如果關注學校就在這里買，但保值性不要抱太高期望。 畢竟，可以實現多所學校。 2025年之后，還將出現招生低谷期。
3、仁潮西區、嘉銘西區保費率略低，一分錢一分貨。 嘉銘西區的表現不如東區。 任朝可能有多個學校。 去年，和平西樵進行了調整。 就連東區的四大圣盤，也都進行了調整。 想一想。 此外，近年來芍藥居多個區域的銷售火爆。 有很多孩子在學校就讀。 到了中學，就看老師能不能跟得上。 這也是一個風險，所以要考慮一下。
4、望京的中原、東原一區不計學區房，對應學校一般。 可以在東苑二區算，中學是辰芬，所以保費不算太高。 畢竟小學是明園。 所以相對來說，這里的性價比還不錯，但是學校不如朝外。
5、簡而言之，就是這樣的情況。 1000萬元以下的學區房存在溢價。 畢竟，這是大多數父母的選擇。 總價越高，保費就越低，普通家庭難以承擔。 朝陽區更為明顯。 嘉銘東區、陳芬區的大型商品房沒有溢價，但價格昂貴。 我沒有太多建議，我只是列出這些情況，看看哪一種適合你。
僅供參考。
問：
預算400-450，石景山、門頭溝。 我要照顧生活和孩子的學業。 門頭溝區北京八中京西附屬小學和京西八中可以算學區嗎？ 他們有多強？ 附近有一些改良過的房子，都不錯，價格也合理。 如果金鼎街二小辦學24年，會穩定嗎？ 哪個屬性比較好？
A：
1.不是一個很好的學區。 北京能樹學區的房子全部溢價，相當于奢侈品定價的超額利潤。 東西城的都算了，海淀的大部分都算了，石景山的靖遠、景山鴛鴦都算了。 不過其他學校不加保費都還不錯，生活性價比還是很高的。
2.關于京西八中的實力，我沒有關注去年的成績。 2021年的分數好像在590左右，這意味著還不錯。 這是一所中學，正在努力改進。
3、金二小學，2024年的招生情況我不能告訴你，你得問當地的機構或者教育人員。 應該沒事，不用太緊張。 對應的九中也不錯。 石景山是一所歷史悠久、辦學有方的學校。 應該比京西八中的分數要高一些。 我記不清具體情況了。 如果你想讓孩子上學，盡量留在石景山。 中考期間，還有京園、京山鴛鴦可以參加考試。 除了門頭溝安慧北里小學，還有更多選擇。
4.具體是哪個屬性？ 我猜不出來，只能問當地的中介了。
僅供參考。
問：
我手里有三套房子，最近打算升級。 我會賣掉兩個，留下一個，這樣我就可以有錢買房子了。 2000年初的預算。我看了棕櫚泉，很滿意，但目前沒有合適的公寓。 我參觀了梵海觀湖。 社區和品質都不錯，但我受不了姚家園路的擁堵。 再往前走到了酒仙橋望京，同樣感覺很遠很堵。
我還了解了 Minutes Bridge 的新發展。 新房子確實不錯。 環境、裝修品質、科技感都是無與倫比的。 但畢竟我們不知道10年后一個好的計劃會是什么樣子。 所以現在我很困惑，到底該不該在位置不確定的地方買新房呢？ 如果您正在尋找二手房，應該等到Palm Springs售出之后，還是還有其他選擇呢？
A：
1、改善這個不方便的建議，我一般只能從投資的角度來分析。 根據個人喜好，自住體驗比較合適。
2. 十年后分鐘圣殿一定會比現在更好。 但情況可能也好不了多少。 兩區交界處的口袋陣地，豐臺轄區三面包圍朝陽，那么配套建設的費用誰來支付呢？ 我猜業主買單了。 不管怎樣，房子肯定是非常好的，但是如果你有保值的想法的話，就再考慮一下吧。 反正這些年朝陽對南方并沒有太重視，豐臺也未必會太博愛。 我覺得十年比較短，長期投資不如投資20年。
3.盤海湖景和棕櫚泉也很不錯。 以自住為主的豪宅從投資角度來看也不錯。 他們也不甘落后，比朝陽公園西邊的那些要好得多。 這完全取決于您自己的喜好。 如果你專注于投資，那就向北看。
僅供參考。
問：
我現在住在大興嶼花園2號，孩子已經上小學24年了。 我想在西城、海淀或東城學區買房（對這些學區知之甚少）。 我有兩個問題想請教。 1.如果我今年下半年或者明年上半年買的話，子彈有限，400+，而且我們不要求頂級學區，中等就行。 有推薦合適的社區嗎？ 2.如果小學之前不買，等到大興三四年級再買。 你會有更多的子彈，但我不知道轉學會有多困難。 是不是要看運氣？不知道如何選擇
A：
1. 最好先決定要去哪個行政區。 東西方的教育模式還是不同的，不宜一概而論。 這就像申請高考或者找工作一樣。 沒有最好的選擇。 您只需看看什么適合您。 建議先確定行政區，再談學區，最后談社區和住房。
2. 轉學有多難？ 理論上來說，并沒有那么大。 如果你有房子和家庭，你可以轉移。 但能獲得座位并不靠運氣。 你肯定考不上好學校。 因為2024年也是高峰期，無論怎么轉學，都是在同一個班級。 每個好學生都會受到很多人的注視，不會有空閑的名額。
從小初升職是靠運氣，但在海淀卻可以靠實力。 但按照現在的模式，如果想招收更多的人才，三年級轉學到海淀就有點晚了，四年級肯定就來不及了。 在西城，座位是靠運氣分配的，一開始有小升大抽，不允許直接晉級。 東城比較公平。 理論上是可以得到直升的，但前提是你能進入直升學校，這就比較幸運了。
3. 外人很難建議你如何選擇。 這取決于你自己的情況。 牛娃和虎媽去海淀拼實力。 400+，可以在好學區買房，比如萬壽路或者羊坊店。 這個價位的老房子也有，但是貸款可能不太容易。 西城上下限很高，但是這個價格買不到好學區。 基本上就是廣州外國語大學的榮豐公寓，主要覆蓋西城學生。 東城比較適合普洼，可以買龍提，東沖前也可以買興隆公寓。
最好不要考慮轉學到另一所學校。 實在是一個無奈的選擇。 如果真能占便宜，學區房誰能提前幾年準備好呢？ 另外，如果你有什么想法，就盡快去做吧。 今年北京房價上漲的可能性較大，節前節后成交量將快速增加。
僅供參考。
問：
目前我們有兩套公寓，一套位于朝陽國際村，一套位于海淀牡丹園，一居室。 我還是不想走出四環，而且我對居住環境有要求，所以我不想去老小區。 目前，兩人一處在北四環，一處在稻香湖工作。 孩子已經上學28年了。 如果您有以下疑問，請分析一下：
1.因為我打算換上游學區，所以不確定現在合適還是2年后孩子少了合適？ 一方面我覺得頂尖學區不應該下降，另一方面我擔心供需變化會影響。 你怎么認為？
2.請評估以下選項（雞寶寶可以接受，但我不太想參加奧數）：
2.1 賣掉國際村，然后用100萬元在西城德勝地產買一套沒有煤氣的兩居室，這樣就可以上學了。 我最喜歡的是它離學校很近而且很新。 稍后我們會根據孩子的情況考慮是否再出售一套改進。
2.2 兩套房子都賣了，2000以內在德勝買了一套新的三居室。
2.3 賣國際村的，去萬壽路買一套永定翠庭的兩居室，100萬左右。 上次去新河五一小學看看。 隨后根據情況再換一套。
請幫我分析一下。 您認為還有其他更合適的解決方案嗎？ 我確實在海淀/西城閑逛，請勿噴。
A：
1.如果賣房后預算較大，請提前做好準備。 房子很可能比現金更值錢。 即使過了高峰期，價格也可能不會直接下降。 根據其他國家和地區的先例，價格更有可能緩慢上漲。 這幾年北京的公寓、寫字樓等功能性物業也遵循了這一趨勢，學區房的平房也逐漸降低了溢價。
但別以為頂級學區不會降價。 這取決于猜測增加多少。 第二學區算不上一流。 那是當年北京第一個學區，但第二年，無數炒房客血本無歸。 1911年上地學區事件期間，它被凍結了兩個月，沒有銷售。 從金融街平房的價格走勢來看，已經保持了八年不漲的記錄。
供給和需求是顯而易見的，所以取決于當時的政策。 鼓勵政策可以支持，否則概率會逐漸下降。
2、吉巴沒有參加奧數，但海淀至今還是比較關注奧數。 所有的杯賽仍然秘密舉行，每個學校都認為碩士學位就足以保證穩定。 想一想，只要點擊動作存在，不參加奧數比賽，就得進入陣營、進入市場。 難度取決于你自己的判斷。
3、德盛地產的優勢是價格相對較低。 但也要想想，這么好的房子這么便宜，為什么這么便宜呢？ 只要你喜歡，它本身就便宜。
4. 如果可以的話，買一套普通的房子。 當學區功能弱化時，居住功能將更加受到關注。 好學區的好房子是稀缺的。
5、萬壽路的溢價沒有德勝高，但在海淀就是點擊量的問題。 最好先決定您想要哪個行政區。 這沒什么可抱怨的。 這取決于你自己的情況。 目前，虎媽牛娃已經前往海淀，試圖讓一些新兵登陸。 西城上下限很高，但是技巧卻很少。 你只能判斷什么適合你，外人不知道。 簡單來說就是這樣。
僅供參考。
問：
我們現在在豐臺租房子。 我們家里有兩個孩子。 老大馬上就要上小學了，所以我們想找一所有類似學校的小學。 目前預算是首付300萬（最多320），可以貸款300左右，整體房價適當控制在600。由于家里有4口人，再加上老人照顧小孩子的話，估計3間臥室就合適了。
看完豐臺區，我不想買沒有電梯的90年代板樓。 望園東巷七里莊的房子有三居室電梯，售價550萬左右。 我不知道這個小區是否可以去馮師范大學附屬小學，或者是否劃了多個學校（不知道小學和五小是否可以去）。 后來還有一個考慮，就是在西城隨便買一套面積更小的破舊公寓，然后把戶口轉移到那里。 然后把房子賣掉，在南二環和南三環之間買一套。 我看楊橋以北的房子不是很貴。 或者你也可以把西城那個又舊又破的小房子租出去，自己租一個大點的。
考慮到這些，我還是要考慮一下學校。 它不必太好，但也不必太差。 房子可容納 3 名成人和 2 名兒童。 您認為應該如何考慮和權衡？ 或者還有其他領域可以推薦嗎？
A：
1、望園基本上有三所小學。 一小學、五小學的概率不高。 不然即使你在學區房，價格也已經漲了。 你得到你所付出的。 到目前為止，我們只有北戴學區有住房。
2、西城的出租屋租金在400左右，典型的是廣州外國語學區，老房、榮豐公寓都有。 南三環沿線的比較適合自住，經濟，但長遠來看升值有點慢。 南三、北五，至今未見明顯逆轉趨勢。 不過和西城換房租倒是很劃算，還能占到學區溢價的便宜。
3.我無法建議如何衡量，這取決于你自己的想法。 或者看看北戴的房子。 保費率與西城平均水平基本持平。 但小學、第五小學+第二中學的組合很好，進入十二中學的概率也很高，所以比廣州外國語學校這樣的學區劃算。 但缺點是中考時選擇較少，對牛娃不太友好。
4、學區房最好自己定。 外人給你建議是不好的。 否則，去石景山看看。 靖遠和靖遠也不錯。 優點是溢價比較低，和豐臺十八中區差不多，因為沒有十二中這樣的級別選擇。 另外，中考期間選擇不多，高峰期也不一定能保證正確錄取，所以還是物有所值的。
僅供參考。
問：
我在網上等待回復。 請再發送一次。 請在兩小時內回復。 預算300到400萬，我在北五環外工作。 我糾結的是北七家、天通苑、里水橋、回龍觀、沙河。 希望是一個年限高、品質高、升值好、通勤方便的次新房。 如果能附帶學區就更好了，但目前預計不會實現。 目前共有8處房產。 請幫助我們選擇最好的一個。 我們必須明天早上做出決定，所以請盡快做決定。
A：
1. 你昨晚11:30給我發了這個，你在兩個小時內回復了。 你怎么這么霸道？ 別說我沒沒收錢。 即使我這樣做了，我也不會犯罪。
2. 300-400，你是怎么預算的？ 至少還缺一間房間。 但八套房中有兩間售價為450，如果價格超過450怎么辦？ 我可以討價還價嗎？ 另外，我從來沒有聽說過同時做出8套房的決定。 我真的不明白。
3.具體住房我無法評論。 如果不在場，只看平面圖是沒有用的。 或者采用排除法。 北七家這兩個地方算交通便利嗎？ 地鐵是郊區的必備設施。 如果有的話，不會加分。 如果沒有用，肯定會丟分。 反正之前也談不上欣賞，所以稍微落后了一些。 這幾年英語作文，北七升值的房子都是地鐵沿線較老、品質較高的房子。 兩級分化越來越明顯。 這兩棟房子不能說是好。
麗水橋算公寓。 這里有很多公寓。 如果你注重自住或出租，適合，但如果你注重升值安慧北里小學，就不適合。 甘蔗不可能兩頭都甜，就看你看重什么了。
4、回龍觀和天通苑都超預算。 如何解決問題？ 如果你能買到，就盡力吧。 無論哪種方式都可以。 回龍觀比較好。 學區也可以稱為 Changer。 雖然不是直接升職，但也還是在學區范圍內。 沙河的那家還可以，但是價格好像不對。 這不僅僅是地板問題。 北街家園的應該不會這么便宜吧。 我認為還有其他缺陷。 我們來調查清楚吧。 沒有人是愚蠢的。
5. 簡而言之，就是這樣，一分錢一分貨。 如果預算能滿足的話，回龍觀是首選，天通苑是第二選擇。
僅供參考。
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