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學(xué)區(qū)房需求降溫了嗎？

昨天下午，杭州市中考首批錄取分?jǐn)?shù)線公布，除了考生和家長，杭州的學(xué)區(qū)房中介也在群里發(fā)布“好消息”——畢竟成績會很大程度上影響該區(qū)域?qū)W區(qū)房的價格。

潮生活美好居住研究院統(tǒng)計了西湖區(qū)、上城區(qū)、拱榭區(qū)、濱江區(qū)、錢塘區(qū)五個區(qū)域近期部分學(xué)區(qū)房成交均價，發(fā)現(xiàn)十三中學(xué)區(qū)內(nèi)的房子依然可以稱得上是杭州最貴的學(xué)區(qū)房。不過，同學(xué)區(qū)內(nèi)的小區(qū)中，二手、改善型小區(qū)的價格卻“遙遙領(lǐng)先”，證明相比學(xué)區(qū)差異，小區(qū)品質(zhì)仍是“穩(wěn)房價”的關(guān)鍵因素。此外，相比頂級學(xué)區(qū)房，二線學(xué)區(qū)房無論價格還是成交量杭州中考成績，都更受市場影響。

杭州學(xué)區(qū)房價

△上下滑動查看▽

筆記：

1.以上數(shù)據(jù)來自潮生活美好生活研究院，以上價格為2023年第二季度成交均價

二、在不同的交易時期貝語網(wǎng)校，售出的房產(chǎn)價格可能會因是否全裝修、戶型面積、樓層、樓盤位置等因素而有所波動；

3、部分樓盤為了減少稅費(fèi)，會小幅下調(diào)成交價；部分二手房為了增加銀行貸款，可能會小幅上調(diào)成交價。具體房源情況，建議買家實(shí)地看房。

社區(qū)質(zhì)量決定價格和交易量

濱江區(qū)學(xué)區(qū)房比西湖區(qū)略貴

整體來看，十三中學(xué)區(qū)房二手房依然是杭州最貴的學(xué)區(qū)房，其中學(xué)軍小學(xué)與十三中學(xué)區(qū)房合計成交均價位列西湖區(qū)學(xué)區(qū)房第一。文二新村近期成交均價約7.6萬元/㎡；求之鄉(xiāng)小區(qū)近期成交均價約7.4萬元/㎡。不過，雖然是頂級學(xué)區(qū)房，但成交量卻不盡如人意，近三個月文二新村和求之鄉(xiāng)小區(qū)分別僅售出7套和8套。

在西湖區(qū)，保俶塔實(shí)驗(yàn)學(xué)校近年來人氣漸旺。保俶塔學(xué)校申花校區(qū)的學(xué)區(qū)房中，廣裕西城年華近三個月共售出12套；保俶塔實(shí)驗(yàn)學(xué)校本部學(xué)區(qū)房松木廠河西小區(qū)近三個月共售出8套。這一成交量位列西湖區(qū)老舊小區(qū)學(xué)區(qū)房前列。市場成交的活躍也使得保俶塔實(shí)驗(yàn)學(xué)校學(xué)區(qū)房價格相對穩(wěn)定。其中，廣裕西城年華近期簽約均價約62943元/㎡，松木廠河西近期簽約均價約63945元/㎡。

圖片來源：視覺中國

在潮生活美好居住研究院統(tǒng)計的小區(qū)中，成交量最高的是江村融創(chuàng)濱江城，近三個月共成交22套。濱江城的學(xué)區(qū)房為荊州市第二小學(xué)和第十五中學(xué)崇德校區(qū)，近期成交均價約63580元/㎡，在目前西湖區(qū)學(xué)區(qū)房中也位居前列。受未來科技城地產(chǎn)投資外溢影響，加之樓齡不長，濱江城近年來在西湖區(qū)學(xué)區(qū)房中脫穎而出。

雖然西湖區(qū)是公認(rèn)的“最好學(xué)區(qū)”，但濱江區(qū)的學(xué)區(qū)房在房價方面更貴一些杭州中考成績，如江南實(shí)驗(yàn)學(xué)校學(xué)區(qū)房成交均價普遍在6萬元/㎡以上，曉風(fēng)印月等學(xué)區(qū)內(nèi)二手房小區(qū)近期成交均價甚至在8.9萬元/㎡左右。

濱江實(shí)驗(yàn)小學(xué)、高新實(shí)驗(yàn)中學(xué)的學(xué)區(qū)房中，六安曉峰的成交均價達(dá)到了9.5萬元/㎡，也證明相比于學(xué)區(qū)房的特點(diǎn)，社區(qū)的宜居性和品質(zhì)才是房價的決定因素。

名校區(qū)住房的獨(dú)立市場已經(jīng)不再

大多數(shù)房產(chǎn)價格較峰值下跌超過 30%

以往在二手房市場，學(xué)區(qū)房一直被視為“獨(dú)立市場”，甚至在很多人心目中，是“只漲不跌”的神話般的存在。但隨著近幾年的教育改革，名校學(xué)區(qū)房的光環(huán)逐漸褪去。尤其是在2021年以后的二手房市場下行期，名校學(xué)區(qū)房也經(jīng)歷了“大跌”。

例如，文二新村、求之香小區(qū)2021年巔峰時期成交均價突破10萬元/㎡，如今成交均價至少下跌30%；被譽(yù)為“孟母盤”的文帝苑2021年巔峰時期成交均價約9.7萬元/㎡，如今價格也下跌了31%左右。下沙文海實(shí)驗(yàn)學(xué)校學(xué)區(qū)房中，錢江晚報報道稱，景然佳苑2021年4月簽約的一套60㎡房屋成交均價約4.4萬元/㎡，而今年3月23日簽約的一套61.21㎡房屋單價為33491元/㎡，最新簽約于6月17日的一套62.82㎡房屋單價為29768元/㎡。 整體來看，景然佳苑的房價相比2021年的巔峰期，已經(jīng)下跌了至少30%。

圖片來源：視覺中國

相較于頂級學(xué)區(qū)房，二線學(xué)區(qū)房的價格和成交量波動更大。如上城區(qū)蔡河中學(xué)各校區(qū)房成交均價目前已降至4萬多元/㎡。拱榭區(qū)安吉路實(shí)驗(yàn)學(xué)校學(xué)區(qū)房環(huán)西新村近期成交均價僅為43410元/㎡?！跺X江晚報》2021年報道，環(huán)西新村1-4月成交均價高達(dá)66623元/㎡，較前期下跌35%。

此外，這些小區(qū)的成交量也很低，近三個月來，除采荷東區(qū)、雙嶺新村分別售出11套、13套外，采荷中學(xué)區(qū)其他小區(qū)成交量僅為5套左右，環(huán)溪新村近三個月僅售出1套。

一位學(xué)區(qū)房中介告訴錢江晚報，相比一線學(xué)區(qū)房，二線學(xué)區(qū)房各方面條件都比較弱，自住性上無法與二手房競爭，學(xué)區(qū)也不是頂尖的，因此，目前二手房市場遇到的困難更大。

吳嘉懿

黃磊

本文為“錢寶杭州房產(chǎn)”原創(chuàng)文章