萬科七寶萬科廣場開業：住宅地產巨頭如何成功進軍商業地產？
更新時間：2025-03-19 10:31:58作者：佚名
千周新聞
范克最大的購物中心范克廣場（Vanke Plaza）已成功開業。凡克（Vanke）曾經很長時間以來一直關注住宅房地產開發，這是如何做商業房地產的？
長期以來一直關注住宅房地產開發的范克（Vanke）可以做得很好嗎？
范克廣場（Vanke Plaza）是范克（Vanke）最大的購物中心，該中心于11月19日開業，是測試石。在開業的那天，Qibao有260,000名乘客，共有30,000多名成員，開放率為85.16％，營業額為732萬。 1月之前，中國第一家Apple Store Suburban商店于12月10日在Qibao開業。Qibao的營業額在同一天超過1000萬，Uniqlo和Dashi Dai都設定了全球業務記錄。
Qibao不是第一個Vanke Plaza。北京，深圳和東圭的范克廣場已經開業了許多，并且已經成功運營了幾年。但是，在上海是一個擁有許多頂級購物中心的中國商業資本，范克需要一項工作來證明其在商業房地產領域的能力。
Qibao Vanke Plaza開幕后，Wang Shi和Yu Liang去看了它，Chongbang Group的創始人Zheng Bingze，甚至Foxconn的創始人Guo Taiming，也去看了它萬科國際學校，而Qibao的開幕式吸引了很多關注。
但是，商業房地產，尤其是Qibao之類的一站式家庭娛樂消費中心，只有成功開業的一半，其中一半的開業后繼續運營和改善。 “ Qibao Vanke Plaza現在已經取得了真正的成功。目前的分階段成就是，它在中國的商業房地產市場中引起了一定的關注和聲譽。”范克（Vanke）執行副總裁兼首席財務官Sun Jia曾領導過Qibao Vanke Plaza的整體項目開發。他從2012年至2016年3月擔任上海范克的總經理。
尋找專業人士，尋求專業經驗并做專業的事情
商業房地產的位置非常重要。 Qibao Vanke Plaza位于Minhang北部的一個傳統商業區。它也被高方便運輸的地鐵所覆蓋。但是，還有許多購物中心，那里有不錯的位置，這些購物中心在街上，一個在街對面，一個在天空中，另一個在地下也有現象。 Qibao Vanke Plaza附近有許多購物中心。 Qibao為什么流行？
上海范克助理總經理兼業務管理公司總經理Ye Ting認為，Qibao的整體定位，計??劃和設計，業務格式組合，服務概念以及軟件和硬件演示文稿是重要的原因。 Qibao Cross移動線，多個中庭的設計，無柱，部分撤回的平臺，可確保在大規模的前提下，整個購物中心仍然對每個租戶都有廣泛的視野和強大的可見性。設計亮點（例如屋頂花園和樹屋）為消費者帶來了強烈的感官體驗。家庭娛樂的業務形式計劃準確地滿足了Qibao地區的需求。蘋果，CGV Cinema，Hanlai，Daluko等知名業務的詳細設計以及丈夫儲藏室，母親和兒童室，兒童浴室和公共場所的休息座位可顯著改善消費者的體驗。
問題是，從未有過商業房地產經驗的上海范克如何理解三年前大型購物中心的定位和計劃？
Qibao Land于2003年購買，最后的Qibao Vanke Plaza于2012年至2013年確定。2012年初，上海范克（Shanghai Vanke）從事上海的住宅開發工作20年，但沒有任何商店。 3年的購物中心是什么樣的？互聯網對離線的影響會發生什么？未來的消費趨勢是什么？
“ Qibao Vanke Plaza的最終定位也慢慢地探索了。首先是使用專業方法和專業團隊來做專業的事情。” Sun Jia介紹了2012年，上海已經有很多購物中心。如果您沒有任何經驗，您會向專業人員詢問專業經驗，例如曾經是上海亨隆廣場總經理的He Panguang，以及上海Xintiandi的商人兼高級高級職員Zheng Bingze。
同時，上海范克團隊還使用專業方法來分析未來趨勢。互聯網在2012年的影響已經開始，但并不像今天那樣普遍。但是，有家庭娛樂消費模式，中產階級的興起以及消費結構的變化的跡象。這些趨勢決定了未來的商業市場。
客戶非常重要。客戶的真正需求是什么？客戶如何看待未來的業務趨勢？商業房地產比住宅物業更復雜。住宅物業是直接2C，供應商都是逐個舞臺。但是，商業房地產為2B和2C，C-End消費者的最終服務是各種各樣的商人。因此，當上海范克做出市場判斷時，它與商人有很多聯系，以了解他們的感受和判斷。
詢問專業人士，分析未來趨勢并傾聽客戶的聲音，上海范克團隊發現，Qibao Vanke Plaza的初始市場定位 - 大約100,000平方米的購物中心，其余地區是兩個辦公樓 - 有嚴重的問題。
首先，他的Panguang和Zheng Bingze的專家認為，總面積為100,000平方米的購物中心的實際可租金面積僅超過60,000元。 Qibao Vanke Plaza位于不足傳統貿易的地點。 100,000平方米不如簡單的社區業務小，并且不足以吸引足夠的業務格式來成為真正的區域商業中心。
“最初的計劃是基于能夠維持自己的會計的邏輯。我想利用辦公室銷售中的現金返還來支持這家購物中心。原始計劃中的四分之一地區是百貨商店。五年前的百貨商店行業還不錯，但我可能會隱約地感覺到百貨商店是在我的百貨公司死亡的前夕。
最后，Qibao Vanke Plaza建立了一個新的定位 - 整個家庭的一站式娛樂和消費綜合體。
如果您不從事商業房地產，您將沒有許可證
但是“為什么需要開展自我贊助的業務？” “為什么您需要建立超過200,000平方米的購物中心？” “您可以貢獻多少年？” “范克擅長嗎？如果失敗，該怎么辦？”在上海的Vanke管理層確定了Qibao Vanke Plaza的最終定位和計劃方向之后，員工有許多想法和疑慮。
這些關注主要是基于財務考慮。將一半的自有購物中心和一半的辦公樓的銷售計劃更改為完全自我擁有的，將嚴重影響上海范克的核心資源的使用，并影響所有員工的年度績效。特別是在2012年和2013年，上海范克的整體運營效率并不理想，而且很難保留才華。
“如果我們不知道如何制作商業財產，范克將來將不會成為上海的主流開發商。要變得更加直率。上海范克（Shanghai vanke 城市。”
Sun Jia說萬科國際學校，上海的Vanke的管理花費了很多時間與同事溝通有關未來策略的溝通，并與上海市場發展階段進行溝通 - 由商業辦公室代表的地鐵建設綜合體和商業物業將逐漸成為上海未來房地產的主流，而不是住宅。除此之外，還需要看到它。上海范克的管理邀請專家進行講座，還將所有人帶到了更發達的房地產市場，例如香港，日本和韓國，以了解成熟的房地產市場狀況。
“溝通具有一定的效果，但要忍受更重要。” Sun Jia說，我們必須能夠承受不同的意見并敢于做出關鍵的業務決策，例如將中型的購物中心變成大型購物中心，取消百貨商店；引入一些首次進入上海的品牌；在項目登頂之后，即使需要增加成本，并且必須延遲開放的費用，也推翻了平庸的計劃和重新參與室內設計。
范克（Vanke）在2013年提議積極擴大圍繞城市支持服務提供商的新業務。作為中國最發達的城市，上海感受到了城市的發展趨勢以及客戶需求的變化。它還需要調整自己的發展戰略，并提出“完整的住宅周期，全面商業和辦公室類別，精致服務以及房地產的金融化”。近年來，上海范克擴大了國際學校，老年護理，高端住宅系列和工業園區，所有這些都與具有相同概念的城市并行發展。
隨著上海范克的明確戰略和明確的支持，作為擴大業務的領導者之一，Ye Ting逐漸感受到了他的同事思想的變化。 “所有同事都明白，在上海的市場競爭中，無論是從獲得項目資源還是最終用戶的消費經驗來看，都必須使用各種業務格式的全面發展和運營能力。”
“八國聯盟”合并為自己
如果做出決定，我們必須建立一個組織和一個團隊才能做到這一點。但是，長期以來，上海范克一直專注于住宅房地產開發。在2012年初，它沒有一平方米的商店。我應該找到誰做商業房地產？它是從外部或內部種植中進口的嗎？
“我們希望讓專業團隊做專業的事情。” Sun Jia介紹了Vanke上海從未開展業務。如果您完全使用Vanke的住宅開發項目，那么經理可能最放松，并且認為他們最了解。但是，如果您讓住宅人員從頭開始探索業務的經驗，那么他們的成長，成熟和形成將需要很多年。
范克（Vanke）從2012年開始開展業務時，上海已經有很多購物中心。萬達廣場已經在全國范圍內推出。業務已經是一個非常成熟的市場。此時是否有必要從頭開始？ “為了迅速發展并取得成果，我們無疑必須依靠引入成熟才能和逐步培養內部才能的模型。”你們說。
人才介紹可以導致一個完整的系統來挖掘其他公司的一些團隊。但是上海范克最終沒有這樣做。首先是Qibao項目仍在被拆除。此外，挖一支完整的團隊不一定會帶來良好的才能。因此，上海范克（Shanghai Vanke）逐個談論了這件事，并在2012年和2013年成立了一個“八國聯盟”，以重新融入范克的文化。現在，上海范克的業務管理團隊來自該行業領先的公司，例如Sun Hung Kai，Ryan，Capita，Charoen Polytechnic，Wanda和Bailian。盡管以這種方式的能源，管理成本和運行成本較高，但優勢是，該團隊中沒有人構成了自己的邏輯，游戲方法和文化。
在過去的十年中，中國的商業供應速度遠遠超過了人才培訓速度，并且商業房地產的人才稀缺遠高于住宅住房的少數，因此商業房地產領域的人才薪水也很高。范克在擴大商業房地產時需要保持平衡和調整。 “我們主要利用自己的職業來偷獵和保留人，并利用我們的愿景和成功的可能性來保留人。” Sun Jia說，上海Vanke的管理完全支持業務管理團隊的工作，幫助他們做自己想做的最大的事情，為他們提供資源和幫助，并在動搖時照顧和鼓勵他們。
最后，Qibao Vanke Plaza項目從2011年到2013年完成了核心項目團隊的成立，并且大多數同事在項目開放之前非常穩定。此外，該團隊還完成了商業和辦公領域中多個產品線的擴展和開放。
習慣于從事住宅業務：更改邏輯
如果您習慣于從事住宅業務，那么這兩者之間有什么區別？ Sun Jia認為，商業比住宅要復雜得多，而且商業更像是一個生態系統。
在時間上，住宅基本上是開發人員和住宅消費家族之間的游戲。在此期間，還有其他合作伙伴，例如營銷網校頭條，設計，工程和政府部門，但它們都是單一游戲。蓋房子后，房子基本結束了。住宅開發是單線，是單向的，并以串聯連接。業務是并行連接的。從業務的開業到開業，再到開業后的調整，它與每條線路并行連接。一旦這里的投資情況發生了變化，整個設計，工程構建和所使用的材料將會改變。
另一個功能是，業務涉及更多的利益相關者，業務更像是一個生態系統，這取決于不斷運營以增加租金。只有當商人生活良好時，租金才能很高，因此您需要支持商人并賺錢。 30％的空置率相當于租金折扣30％。
對于商業房地產而言，最重要的概念是“雙贏”。成功的商業項目需要地方政府，商人，開發商，消費者和周邊社區的雙贏結果。我們必須與土著人民和附近的所有者進行交流，我們還必須使政府相信范克有能力建立一個區域購物中心，該中心可以每年向地方政府持續支付數億稅，直接和間接地解決成千上萬人的就業，這會改變整個社區的外觀，并改善當地的業務結構和消費。它還要求商人認為開設商店可以賺錢，這需要專業的能力，合理的流媒體，合理的空間和出色的客戶服務，否則商人將不會與開發人員一起玩。
業務在計劃，設計和施工水平上也有所不同。例如，在購買傳統的住宅建筑時，通常使用相同質量和最低價格的建筑物，因為經過多年的開發和特殊標準化，建筑物的成本結構非常明確。但是業務不是那么標準化。有時很難直接評估創造性，創新性和生產力的部分，因此有必要找到最佳的解決方案和合作伙伴。
由于這些差異，商業房地產需要不同的評估和激勵方法。在Qibao vanke Plaza項目中，上海范克遇到了這種糾纏，最終選擇了一個妥協計劃 - 拿出50％的股權與GIC合作，減少了核心資源的使用。 GIC已經與Vanke合作了很多年，并且是非常專業的股東。他已經投資了CR Vientiane City和Cofco Joy City等基準購物中心品牌。他擁有專業資源和專業經驗，這對于Qibao項目的成功非常重要。
Qibao Vanke Plaza已成功開業，但其真正的成功仍然取決于未來的持續運營和改進。 Vanke業務將來將如何發展？如何評估北京，上海和深圳等核心城市核心地區持有的核心資產？如何激發商業房地產領域的人才？ Vanke業務仍在旅途中，答案總是在將來。
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